Kolejne zmiany w kredycie hipotecznym?

15 sierpnia 2018 roku Komisja Nadzoru Finansowego przekazała do publicznych konsultacji projekt znowelizowanej Rekomendacji S. Przypomnijmy, rekomendacja S dotyczy dobrych praktyk w zarządzaniu ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Zarówno Banki jak i instytucje pozabankowe oraz wszyscy inni zainteresowani tacy jak Pośrednicy Finansowi i Agenci mogą zgłaszać swoje uwagi w terminie do 21 września 2018r. Jakie zapisy znalazły się w nowelizacji?

Stałe oprocentowanie to mniejsze ryzyko Klienta

Pierwsza rekomendowana zmiana dotyczy wprowadzenia do oferty przez Banki kredytów ze stałym oprocentowaniem. Te oczywiście mają być alternatywą dla oprocentowania zmiennego i zapewnić względne bezpieczeństwo kredytobiorcy na pewien czas oraz uniezależnienie wysokości raty od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Spójrzmy na przykład. Podstawowym kosztem kredytu jest jego oprocentowanie. W ramach kredytu ze zmienną stopą liczone jest ono jako WIBOR3M + marża banku. O ile marża banku jest wartością raczej stałą (i równocześnie podstawowym zarobkiem banku), o tyle stopa referencyjna, czyli WIBOR zmienia się wraz ze zmianą stóp procentowych. A wysokość tych zależy od Rady Polityki Pieniężnej. Jeżeli zatem Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje o podwyższeniu stóp procentowych, zwiększy się stopa referencyjna, a co za tym idzie zmianie na wyższe ulegnie nasze oprocentowanie i wzrośnie rata naszego kredytu. Rekomendacja S zakłada zatem potrzebę wprowadzenia przez każdy Bank do swojej oferty kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem. Oznaczać to będzie, że w praktyce wybierając taki kredyt mamy pewność, że niezależnie od wahania stóp procentowych, rata naszego kredytu pozostanie na stałym poziomie przez cały (lub część, w zależności od oferty) okres kredytowania. Oczywiście coś za coś. Kredyt ze stałym oprocentowaniem stanowi większe ryzyko dla Banku, dlatego tego typu oferta będzie droższa. Jak pokazują obecne praktyki rynkowe nasze oprocentowanie może być wyższe o 0,5 do 1 %.

„Klucz za dług”

Druga duża zmiana opisana w znowelizowanej Rekomendacji S to wprowadzenie opcji „klucz za dług”. Rozwiązanie to może mieć zastosowanie w sytuacji, w której kredytobiorca nie jest w stanie lub nie chce spłacać zobowiązania hipotecznego zaciągniętego w Banku. Obecnie, Bank przejmuje nieruchomość i stara się ją sprzedać. Jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokryje wysokości zobowiązania nadal może ubiegać się o spłatę pozostałej części przez kredytobiorcę. Po wprowadzeniu opcji „klucz za dług” Bank przejmie nieruchomość, a kredytobiorca zostanie zwolniony ze wszelkich zobowiązań wobec Banku. Oczywiście, wprowadzenie takiego rozwiązania znów wiąże się z ryzykiem dla Banku dlatego można się spodziewać dodatkowych obostrzeń – np. wyższy próg dochodowy, wyższy wkład własny lub niższy stosunek wysokości raty do dochodów.

Zwiększamy transparentność na rynku

Z perspektywy Klienta Rekomendacja S ma również wprowadzić większą transparentność na rynku. Zmianie ma ulec sposób informowania o oferowanych przez Bank kredytach. Zwiększyć się ma również zakres przekazywanych Klientom informacji dotyczących specyfiki produktów. Banki będą musiały również przeprowadzić akcję edukacyjną i informacyjną przedstawiającą cechy ich produktów kredytowych. Dla samego banku zmieni się natomiast sposób prowadzenia polityki zarządzania portfelem, w której to będzie musiał wskazać osobno ekspozycje dla kredytów ze stałą i ze zmienną stopą oprocentowania.

Czy rynek pośrednictwa odczuje zmiany?

Pośrednik i Agent finansowy nie powinien odczuć zmian w procesie swojej pracy. Na pewno powstanie obowiązek informacyjny i edukacyjny, który każdy Pośrednik i Agent finansowy będzie musiał spełnić. Zmienią się również oferty Banków oraz warunki w poszczególnych ofertach – co oczywiście będzie wymagało od Pośrednika i Agenta dodatkowej nauki. Inaczej również będzie dokonywało się profilowanie Klienta do konkretnej oferty dokonywane przez Pośrednika i Agenta finansowego. Z opcji „klucz za dług” będzie bowiem korzystał raczej Klient posiadający wysoki dochód oraz wkład własny. Również oferta ze stałym oprocentowaniem będzie przeznaczona dla Klienta, który w zamian za pewną przyszłość i uniezależnienie od Rady Polityki Pieniężnej będzie w stanie płacić większą ratę kredytu hipotecznego.